法案之声

河北献县:凤玺园项目延迟竣工屡屡被购房户投诉

发布日期:2021-11-25 09:45:11   来源 : 百度    浏览量 :285
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今年以来,石家庄市鑫达房地产开发有限公司献县分公司开发建设在河北省献县开发建设“凤玺园”项目,擅自更改规划建设,造成公摊面积超大,不按照约定竣工时间交付房屋的投诉屡屡出现在网络空间,这些问题都被监管部门以消防要求或疫情防控为由,予以回应。但是,“凤玺园”项目真的就如监管部门所说的那样吗?其实,群众投诉的这些问题只是“凤玺园”项目违规问题的冰山一角。

2021年4月1日,购房户投诉称:献县“凤玺园”公摊比天大,欺骗业主,建筑面积130平,套内剩85平米,公摊44.74平,私自改规划,楼间距太小,26层楼房紧34米间距,没拿到预售证每个业主收20万定金,违规预售。

对此,献县住房和城乡建设局回复称:建设项目的建筑面积及公摊面积是开发企业通过具备资质的第三方测绘机构进行测绘所得;由于凤玺园12号楼为26层到顶2梯2户,公摊本身要比1梯2户的要大,另外国家对于消防隐患日益重视,多次调整设计规范要求,从而对于该楼栋的入户大堂、楼梯间、电梯前室等公用部位均出现不同程度的面积增大要求。

网友诉求:河北沧州献县“凤玺园”延期交房公摊竟达33%,同为献县“凤玺园”小区,为什么相同户型,第一期的建筑面积131.13平,公摊高达33.50%近44平的公摊,第二期建筑面积129.94平的公摊只有24.62%该小区合同约定2021年3月31日交房,如今欲延期到2021年7月18日也没有交房

献县住房和城乡建设局解释称“凤玺园”项目由石家庄鑫达房地产开发有限公司献县分公司开发建设,河北大元建设集团和献县第二建筑公司承建施工。该项目严格按照规划审批条件和建筑施工设计条件进行施工,公摊较大是因为国家的相关部门在2019年对消防安全设计规范要求进行了修改,加强了对高层建筑的消防设施和消防走廊的设计施工要求,但公摊部分均列入产权。另外在鑫达公司与购房业主签订网签买卖合同时,合同中也明确标示所购房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积。合同约定的交房日期是2021年3月31日,但按照现在的施工进度来看(主体内工程已基本完工,正在作检修工作,地下车库即涉及的相关部位施工正在进行),已无法按照合同约定日期交房,鑫达公司表示会加紧施工建设,预计7月18日左右便能够竣工。延期交付的主要原因是2020年初和2021年初两次受新冠疫情原因导致复工暂缓,我局曾在2020年1月27日依据上级部门的防疫要求下达通知暂缓开复工。对于延期交房问题我局已多次督促鑫达公司加紧施工建设,尽早完成施工,向业主交付使用,其违约责任我局已责令石家庄鑫达房地产公司务必按照与购房业主签订的商品房买卖合同内容并结合相关不可抗力免责的法律条文严格执行,特别是对有入学需求的,鑫达公司务必在政策允许范围内给予沟通协调,并充分与业主进行沟通。

针对“凤玺园”项目的公摊问题,有关房地产业内人士认为:公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共同墙体等等。非公摊面积包括仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。一般多层住宅的公摊面积约在10%~13%,18层以下的板式住宅公摊约在13%~15%,点式的楼盘公摊大多在15%~17%,而30层以上的住宅因为电梯数量的增多,公摊通常都在25%左右。

根据《合同法》的相关规定,开发商交房时,房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%,误差超过3%,多出的面积由开发商无偿赠送,少出的面积,由开发商负责赔偿业主,同时可选择退房。根据《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有关规定,公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。“凤玺园”项目的公摊面是如何计算?
“商品房”作为商品之一,受市场因素的影响,由买卖双方协商进行买卖,属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品,应当适用《消费者权益保护法》。所以,房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”,依照第49条,应当按照消费者的要求增加赔偿,增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

根据最高人民法院《关于贯彻执行〖民法通则〗若干问题的意见》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使当事人作出错误意思表示的,可认定为欺诈行为”。国家工商行政管理局96年3月15日发布的(50号令)《欺诈消费者行为处罚办法》,其中列举了适用双倍赔偿的欺诈行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定,进行惩罚性赔偿。《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

据相关资料显示:石家庄市鑫达房地产开发有限公司献县分公司在20151210日购买了一宗土地,位于献县规划建设大街南、古御大道西,成交价为5593万元,20161215日签订购买土地合同,约定的开工时间为2016122日,约定的竣工时间为2018121日。该土地就是“凤玺园”项目用地。

“凤玺园”项目宣传称:“凤玺园”项目总占地约6.2万㎡,总建筑面积约17万㎡,其中地上建筑面积约12.4万㎡,地下建筑面积4.7万㎡,分别由14栋住宅组成,包括7栋5+1洋房,4栋18层高层及3栋26层高层;整体分两期开发建设;项目东临古御大道,西邻燕京大道,周边教育资源丰富,名校林立。项目西侧双语学校,目前已封顶。周边政府规划的有小学,中学,高中,使孩子成长于明朗书香之中,从小受教育环境的影响也会使孩子们树立科学的世界观,价值观和人生观。

河北项目网显示:“凤玺园”项目规划3栋26F/-2住宅楼,5栋18F/-2住宅楼,6栋6F/-1住宅楼,3栋2F商业,1栋3F幼儿园,配套设施及地下车库等。项目总占地面积为59197.2(约88.8亩),总建筑面积148699.1㎡,其中地上建筑面积118284.42㎡,地下建筑面积30414.68平方米,地上建筑主要包括住宅建筑114138.41平方米,商业建筑1777.76㎡,幼儿园1699.56㎡,配套用房668.69㎡;地下建筑包括地下车库22994.2㎡,储藏间7420.48㎡。容积率2.0,建筑密度15.08%,绿地率30.00%。

上述两个规划截然不同,究竟是谁修改了规划,先是规划418层住宅,后是规划5栋18层,提高容积率谁是操手?

法律界人士认为:按照规定,未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。《土地出让合同》规定,不按时土地、开工、竣工的违约金为日千分之一。如果每延迟一日交地,不按期开工一日或每超期竣工一日都要承担日违约金。照此计算,开发商应缴纳违约金多少呢?那么,献县自然资源和规划局应该做点什么呢?

“凤玺园”项目不按照合同约定建设,超期2年多仍在建设中,购房户多年无法入住,拆迁户苦不堪言,献县自然资源和规划局有关人员在此事件中都做了些什么?如果说着几千万元罚款应罚没罚,应收未收,给国家造成这么大应收罚没资金流失,其行为又构成什么?

根据《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》规定,国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守,造成经济损失30万元以上的,应当认定为刑法第三百九十七条规定的“致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失”。

献县自然资源和规划局对此负有监管责任的有关人员,是真的不知情或是假装不知,究竟应该怎么作为?应该承担哪些责任?是否涉嫌渎职或滥用职权?纪委、监察委对此是否有过追责或应该追责?公众期待着回声。

项目
建筑面积
公摊
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